房租大跳水，中年人冲进租赁市场
作者｜无疆
编辑｜夏虫
越来越多的中年人租起了房子。
在“房租大跳水”的时代下，他们有的人“以租养租”、有的人“以息养租”......
这么看来，只要将手中的资源进行重新配置，就能做到“利益的最大化”，在战略上“过得更好”。
01
中年人的转变
房地产行业出现了诡异的“一升一降”——
素来为了房子而打拼的年轻人们不买房了，而拖家带口求安稳的中年人们，反而开始冲进租赁市场，大量租房。
这与我们的印象大相径庭，毕竟长期以来，大多数中年人才是买房的“坚实拥护者”。
早在《2018中国城市家庭财富健康报告》中，31-40岁及以上年龄的户主家庭房产配置的占比就达到72.9%甚至更高，从中可见中年人对房产配置的重视程度。
然而，贝壳研究院在近日发布了一个惊人的数据：
全国重点40城租赁成交中，2023年35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点，是所有年龄段中增幅最大的，甚至超过了25岁以下租客的占比。
不仅如此，44-59岁和60岁及以上群体租房都呈现轻微涨幅的趋势。
与之形成鲜明的是，不管是25岁以下的年轻人，还是在社会上经历了一番闯荡的26-30岁年轻人，租房比例都略有下降。
分区域来看，全国一线城市中，35岁以上租客的占比更是“突飞猛进”，比起2021年平均涨幅在4%-6%，其中北京（占比约45%）、上海（约40%）、深圳（约38%）和广州（约30%）。
中年人杀进租房市场，会产生什么影响？
首先是租房面积的扩大。2023年，三居室租赁成交占比大幅提升，达到27.2%，首次超过了一居室的占比。
此外，从房屋装修状况来看，以一线城市为例，租客租赁精装修房源占比均超过70%，比2021年提升2-9个百分点。
一线城市精装修房源占比及其变化（右）
图源：贝壳研究院
不难看出，这群“拖家带口”的家庭型租客，倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。
难怪“租房大改造”、“租房也要幸福”、“出租房改造”等成为了小红书的常见搜索关键词。
与长久以来租客的基本理念“不是我的就不爱惜”大有不同，现在不少租客是真正把租来的房子当成了家，用心在布置。这暗示了一件事情——
租房，似乎不仅仅只是买房奋斗路上的“中转站”，而是成为可以安心停留的真正去处。
要知道，仅仅就在五年前，房地产高歌猛进的2017，社会上对于租房的中年人还停留在这样的舆论观感上——“建议早做打算”。
而现在，大家都对这种现象欣然接受，甚至是主动拥抱。
有一家四口，租了一个三室两厅两卫的房子，寻求网友们的建议，希望用生活气息填满它；
也有网友花3500元租了四室一厅，用心改造后真实演绎了从“家徒四壁”到新中式的家。
家中的每个软装、家具都是网友细心挑选、精心布置的。这投入，或许房东来了都自愧不如。
还有时隔14年，重回租房族的深圳人骄傲地喊出，“房子是用来住的，居住体验好胜过一切”的口号。
毕竟，这一家三口租的房子，是原来房子的两倍大，还有个高楼层厅，朝南的跑马大阳台，舒适宽敞。
在房地产欣欣向荣的前十年，这群中年租客或许会被归为异类，让父母叹气，被周围的朋友们质疑。
但在房地产行业巨幅调整的今天，“敢吃螃蟹”将会带来出乎意料的结构性红利。
02
战略上“过得更好”
这些35岁以上“拖家带口”的租客，不仅会考虑自己的生活节奏，还会将孩子上学以及家人的通勤都考虑在内，甚至需要把年迈的父母接来一起生活。
因此，在租客“马斯洛需求”金字塔中，他们对城市租住生活稳定、通勤与租金、租住环境品质、空间独立和个性化租住等多个方面，都会比“孑然一身”的年轻人有更高的要求。
从另一方面来看，选择租房的他们并不一定是“混得不好”，只不过是在战略上“过得更好”。
事实上，今时今日租房的中年人，并非全然没有家底。有相当一部分人是有房产、有存款的。贝壳研究院将这类租客归纳为“拥有自有产权房屋但为了改善居住条件而租房的家庭”。
就以我同事老吴为例，他早年攒钱在市中心买了一套50多平的房子。在当年房价一路猛涨的时代，大部分工薪阶层都是这种“先上车，后置换”的打算。而随着孩子的出生，老人的入住带娃，房子就显得越发逼仄。
毕竟，许多广州城区的房子真的可以用“老、破、小”来形容，即便如此，也能卖到两万多一平方米，总价上百万。
但这窄小、陡峭的楼梯，危险系数拉满，的确不适合老人和小孩居住。
于是他把这套房子租了出去，月租3600元。
他又在离市中心较远的地方租了一套120平精装修新房，空间是原来的两倍有余，月租仅4000元，相当于“以租养租”。只多花400元，就能够住得更加舒适，何乐而不为呢？
这种“双重租房Double Renting”的战略，在以前的伦敦房地产也普遍出现过。可见，对于美好生活的向往，是人们最普遍的追求。
我另一位朋友，上海的老张则更有先见之明也更为激进，几年前嗅到信号不妙，早早将手头上位于虹桥的250平别墅出售，套现了2500多万现金放进银行进行理财。
尽管基础利率只有3%左右，但在巨额本金的支持下，每个月的利息也能达到6.25万。粗略计算，一年的利息最少达到75万。
老张一家打定主意，就“以息养租”，在上海另一套别墅定居了下来，一个月房租2.4万，一年花费28.8万用于租房。
这么算下来，张先生一年获得的利息不仅可以支付高昂的别墅房租，还能让他躺着吃近45万元的利息。
03
房租大跳水
抛开中国畸形已久的“租售比”不谈，日子是给自己过的，当租赁市场发生变化，好的房源越发唾手可得，选择租房也就越发顺理成章。
现在的楼市，租赁房源早已供大于求，不仅量大还价低。
而这一切的大前提是，当下的大环境，二手房就算降价也卖不动了。
据统计的12月数据，一线城市二手房价环比连跌3个月，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
在当前的二手房市场承压行情下，不少二手房业主出现了惜售情绪，与其“割肉贱卖”，不如“再等等”，等一个遥远的楼市春天——
或许希望的曙光，就在明年呢？
于是，他们将房源“由售转租”，直接导致租房供应量大增。以至于广州的租房中介龙头自如，为了避免亏损，已经暂停了部分新房源的委托申请。
另一边，保租房的大面积上市，也在供给端进一步对市场造成了冲击。光是2023年一年，全国保租房的筹集建设下，就共计完成了204万套，其中，上海8.1万套，北京8.15万套，深圳的目标更是高达16万套。
至于需求侧也发生了变化。人口存量时代，没有多少增量人口涌进大城市，相反，不少年轻人还抱着求稳的心态，出现了一波“返乡就业潮”，城市的租房需求大大减少了。
根据斯坦福中国经济与制度中心(SCCEI)博士后研究员的研究，从一线城市流向家乡，又或是进一步流向离家更近的省会城市，成为2023年以来人口流向的主要趋势。
外来务工者在经济出现波动，一线城市就业不确定性增加的背景下，默默退回了熟悉的家乡，缩小了寻找就业的半径。
结合来看，当前一二线城市租房市场的供远远大于求，房租经历了大跳水，现在租房非常划算。
未来，在房产市场的持续承压下，将会有越来越多像A先生、B先生一样的“有产租户”出现。
不论是被动的“买不了”、“买不起”或是主动选择租房居住等因素，租客在租房市场上停留的时间将延长，家庭型租房需求增加，全国租赁住房需求将进一步释放。
去年10月，在微博#研究表明租房住老得快#的话题下，网友们人人化身“专家”，举一反三：
欠几十年的房贷会变年轻吗？
研究表明，贫穷会使人寿命降低。
怀孕、生育、养娃也让人变老。
新时代背景下，房子是一定要买吗？这个问题值得思考。
