杜绝“提灯定损”，租房的“坑”要用制度填平

在今年全国两会上，全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波提交了《关于进一步保护承租人合法权益》的建议。他提出完善“提灯定损”恶意克扣押金的管理制度、规范通过“断水断电”等方式恶意清退承租人的行为、租金年涨幅不得超过5%、加快落实推行租购同权四项建议，以加快中国住房租赁市场规范化发展，切实维护租客利益。

房屋租赁市场一直是消费矛盾的高发领域。在之前的“提灯定损”事件中，房东利用自身优势，肆意地霸凌、盘剥租客，墙壁、家具上一点点的磨损就动辄开价几百几千元，引发了全社会的公愤。近日，深圳一名租客也遭遇了类似的情况，退租时房东拒退9200元押金，理由是少了拖把、煤气瓶。

类似这样的房东“扣押金”的新闻不胜枚举，还是因为房屋租赁市场当中，房东是相对强势的一方，一些房东“手握押金嗓门大”，挖空心思挑毛病、扣押金、盘剥租客。在大流动的社会格局之下，很多年轻人在大都市的打拼是从租房开始的，经不起这样的折腾。另一方面，也有一些低素质的房客肆意破坏、卷走财产、恶意污损房屋，让房东欲哭无泪。

当下租赁市场形成“麻杆打狼两头害怕”的局面，房东和承租人对于房屋合同的执行结果都没有稳定预期。问题在于当下的租赁市场法律规制粗糙、规则不健全，对于双方的权责利没有明晰的界定，导致个案当中的“丛林博弈”，“谁闹谁有理，谁无赖谁占便宜”。

要推动租赁市场向公平、透明、可持续发展，就需要建章立制，丰富租赁市场双方的权利、责任的细节，对容易爆发矛盾、产生扯皮的租赁合同执行纠纷，要通过制度建设、公共服务供给予以治理，让双方都有讲理的地方，用制度建设填上这些“坑”。

这一次姚劲波代表建议，地方政府设立押金托管制度，押金由第三方机构托管，减少房东克扣押金的可能性。同时，他建议明确押金退还规则和房屋检查标准。

押金托管的可行性值得研究、探索。房屋租赁是民事行为，本应该由当事双方自行决定，当民事纠纷、博弈的“摩擦力”大到影响市场稳定，就需要有为政府积极有效治理、精准监管。特别是对于容易产生纠纷的“定损标准”，希望主管部门、行业协会一起出来制订有公信力的标准：哪些是正常的磨损、折旧不用赔偿？哪些属于恶意破坏，应该赔偿？按什么标准赔？在租赁市场比较成熟的国家，其实已经有相对完善的、对双方都有约束力的房屋瑕疵的赔偿、减租标准，中国可以借鉴这些管理经验细节。

姚劲波委员还建议，今后在《房屋租赁合同》范本中增加警示条款，如“房东不得以任何形式中断承租人基本生活服务”；对于物业配合房东断水断电的行为，建议按“共同侵权”追究责任。其实，地方立法在这方面已经有尝试。2023年施行的《上海市住房租赁条例》明确规定：出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。上海是以地方立法形式对“断水断电逼租客退租”的行为予以禁止。

房屋租赁市场的法律制度应更完善、行规更完备，形成对房东、房客双方更有效的约束，推动更公平的租赁合同规范、民事习惯形成，让诚信者得到保护，别让“老实人”吃亏，并且坚决打击“提灯定损”的盘剥行为。