关于某物业管理公司发出“缴费通知单”的咨询意见 ——著名律师彭焰答读者问

世界华人报、世界华人网：

       就贵报发来的“北京成晟物业管理有限公司缴费通知单”（以下简称“通知”）和众多业主对此提出反对意见一事，进行法律咨询，特作如下解答，仅供参考。

        一、本争议的法律适用
争议涉及“住宅专项维修资金”的交付和使用，法律适用为国务院《物业管理条例》和建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》。

       二、物业公司发出专项维修资金“缴费”通知的行为和用词不当。
       1、专项维修资金的交存，是业主办理房屋入住的条件行为，不是行政法上“缴费”的强制行为。“缴费”用词不当。
       2、物业公司不是“专项维修资金”收存的合格主体。
     （1）业主大会成立前，由物业所在地直辖市、市、县政府建管部门委托所在地商业银行开立住宅专项维修资金专户，业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
     （2）业主大会成立后，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
       3、业主交存的专项维修资金的所有权属业主。
       4、对住宅专项维修资金的筹集、使用和改建、重建共用设施设备，只能由所有权人业主共同决定。
       5、需要使用住宅专项维修资金的法定程序是：业主大会依法通过使用方案；物业服务公司组织实施使用方案。亦即：维修资金的筹集和如何使用的决策权在业主，物业公司只是组织实施的执行者。

        三、“通知”内容有以下问题值得关注
        1、根据“通知”描述，所涉物业于“2007年建成”，“三部电梯”均已报废需要重新更换的问题。
电梯使用寿命一般为15-20年，该建筑物2007年建成，电梯实际使用年限没有达到15年。
        2、电梯报废的行业指标: 建筑物仅有一部电梯(无备用梯)的,使用时间达到15年;有备用梯达到18年。本物业实有电梯三部，使用未达到15年，没有达到电梯报废的行业标准。
        3、“通知”描述：三部电梯各项安全指标不达标，经北京市建设工程质量第五检测所检测，建议更换电梯的问题。
      （1）根据上列法条规定：应由产权人向特种设备检测中心或房屋设备检验检测所及国家电梯质量监督检验中心申请鉴定,予以确定是否需要报废。所设物业的电梯即使达到报废标准期，也应当由业主决定选择检测机构，而不是物业公司自行决定和选择并委托检测机构。
      （2）检测机构应该是“特种设备”的检测机构或国家电梯质量监督检验机构，而不是“建设工程质量”检测机构。
      （3）本物业使用的三部电梯是否需要报废，依法应当由法定的检测机构经检测后予以确定，而不是非法定的检测机构的“建议”。

        四、关于“北京汇大厦为公建项目，没有公共维修基金可以使用”，其内容的真实性存疑。需要进一步查清。
        1、公建项目只是因为建设用地由单位提供，立项及所有项目证照手续都由单位负责，除了土地取得方式不同于商业开发外，其他《工程规划许可》《用地规划许可》《土地使用证》（划拨）《施工许可》的程序和房地产开发一样。
        2、公建房出售与商品房销售一样，都必须交存住宅专项维修基金，此维修金由售房单位和购房人双向交存。
        3、业主交存住宅专项维修资金，按其拥有物业的建筑面积计算，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位则按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提存住宅专项维修资金。
        4、住宅专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
        5、业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
        6、凡未交存首期住宅专项维修资金的，都不得将房屋交付购买人，业主也不能入住。

      五、关于专项维修资金是否需要续交，以及续交的程序和实体条件。
        1、无论是商品房还是公建房，售房单位和业主双方都有按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。
        2、建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
        3、在物业保修期满后，物业共用设施设备需要维修和更新时，方可动用专项维修资金。
        4、专项维修资金的收取,使用和管理，由国务院建设行政主管部门会同财政制定。即，建设部财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》。
        5、住宅专项维修资金的续交条件：住宅专项维修资金账户余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
        6、售后公有住房共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
        7、续交方案应由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县政府建设主管部门会同同级财政部门制定。

       此  致

恒合律师事务所/律派西南中心
律师：彭焰
2021年06月20日

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